अष्ट्रेलिया विशेषः प्रोपर्टीमा लगानी गर्दा आइपर्ने जोखिमहरु

• डा. किरण थापा
• आइतबार, २६ साउन, २०७६
• 1 week ago
• अष्ट्रेलिया

 

 

प्रश्नः अचेल जता गए पनि प्रोपर्टी इन्भेस्टमेन्टको हल्ला सुनिन्छ र प्रोपर्टी मार्केट पनि धेरै नै ताती सकेको सुनिन्छ,  प्रोपर्टीमा लगानी गर्दा आइपर्ने जोखिमहरु के कस्ता हुन सक्छन् ?

 

जवाफः विगतका केहि वर्ष यता प्रोपर्टी मार्केट (विशेष गरी सिड्नीमा) अस्वाभाविक रुपमा वृद्धि भएको तपाईं हामी सबैलाई थाहा भएको तथ्य हो । लगानी भन्नासाथ जोखिम पनि सँगै जोडिएर आउने हुनाले प्रोपर्टी मार्केटमा गरिने लगानी पनि जोखिमपूर्ण नै हुने गर्दछन् । मार्केट धेरै तात्दा वा सेलाएरै बस्दा पनि प्रोपर्टी मार्केटमा लगानी गर्दा सधँै जोखिमलाइ मध्यनजर गरेर मात्र अगाडि बढ्नुपर्छ र अहिलेको जस्तो मार्केट तातेको अवस्थामा त झन् बढी होस पुर्याउनु पर्ने हुन्छ । हेर्दा सजिलो देखिए पनि प्रोपर्टीमा लगानी गर्दा यहाँले आफुलाई थुप्रैखाले जोखिममा होमिराख्नु भएको हुन्छ, जसमध्य केहि प्रमुख जोखिमहरुलाई तल मैले बुँदागत रुपमा प्रस्तुत गर्न गइरहेको छुः

 

क.    प्रोपर्टीको भाउ घट्यो भने ?

प्रोपर्टीको भाउ सधैँ एकनासले बढीरहने भन्ने हुँदैन, विभिन्न राज्यका प्रोपर्टी मार्केटमा विगत केहि वर्ष यता भएका उतार–चढावलाइ हेर्ने हो भने समय अनुसार प्रोपर्टीको भाउ घट्ने र स्थिर रहने सम्भावनालाई पनि नकार्न सकिन्न सधैँ एकोहोरो भाउ बढिरहन्छ भनेर आशा गर्नु प्रोपर्टी मार्केटको विभिन्न सम्भावनामध्ये एक मात्र हो । यहाँले लगानी गरिसकेपछि भाउ घट्नु र स्थिर रहनु अर्का बाँकी सम्भावनाहरु हुन् । कुनैदिन प्रोपर्टीको भाउ घट्यो वा लामो समयसम्म स्थिर नै बस्यो भने पनि यहाँले कसरी रेस्पोन्स गर्ने भन्ने बारेमा लगानी गर्नुपूर्व नै गृहकार्य गर्नु पर्दछ ।     

 

ख.    मुद्रास्फृतिदर अनुसार प्रतिफल आएन भने ?

हरेक वर्ष मुद्रास्फृति भएर पैसाको क्रय शक्तिमा ह्रास आइरहेको हुन्छ र अस्ट्रेलियाको हकमा यस्तो दर करिब २.५ प्रतिशतको हाराहारीमा छ । यदि यहाँले आफ्नै गोजीबाट पुरा पैसा हालेर प्रोपर्टीमा लगानी गर्नुभएको छ भने यसले कम्तीमा पनि मुद्रास्फृति दर बराबरको प्रतिफल दिनुपर्दछ, अन्यथा लगानीबाट यहाँलाई केहि पोषाउँदैन र यदि बैंकबाट ऋण काढेर प्रोपर्टीमा लगानी गर्नुभएको छ भने चाहिं बैंकबाट लिएको ब्याजदर भन्दा केहि प्रतिशत बढीमा प्रोपर्टीको भाउ बढेमा मात्र वित्तीय रुपमा सवल निर्णय हुन आउँछ । लगानी गर्नुपूर्व मार्केटको आर्थिक अवस्था र दिर्घकालिन अनुमानहरुको आधारमा प्रोपर्टी मार्केटबाट यतिको प्रतिफल उठाउन सकिने वा नसकिने भन्ने बारेमा विश्लेषण गरिएको हुनुपर्दछ ।   

   

ग.    ब्याज चर्केर बढ्यो भने?

अस्ट्रेलियामा अचेल होम लोन लिइँदा तिरिने ब्याजदर झन्डै ५ प्रतिशतको हाराहारीमा छ र यो दर भनेको ऐतिहासिक रुपमा नै थोरै हो । बिगतका तथ्यलाई हेर्ने हो भने अस्ट्रेलियामा ब्याजदर दिर्घकालिन रुपमा यस्तै रहिरहन्छ भन्न सकिन्न र भोलिका दिनमा ब्याज बढेर चर्को दरआ पुगेको मानौं १० प्रतिशत सम्म पुग्दाखेरी पनि अवस्थामा पनि यहाँले आफ्नो जीवन शैलीलाई कम्प्रोमाइज नगरी आफ्नो होम लोनको मोर्टगेज तिर्न सक्नुहुन्छ कि सक्नुहुन्न भनेर अहिले देखि नै हिसाब गरिएको हुनुपर्दछ ।

    

घ. बेच्न गाह्रो पर्यो भने ?

आखिर जे सुकै भए पनि एक दिन यहाँले लगानी गर्नु भएको प्रोपर्टीलाइ बेचेर यसलाई नगदमा रुपान्तरण गर्नुपर्ने हुन्छ र यस्तो बेलामा यहाँले किन्नुभएको प्रोपर्टी कति छिटो बेच्न सकिन्छ भन्ने कुराको बारेमा अहिले नै सोचविचार पुर्याउनु जरुरी हुन्छ । कति छिटो र कति सजिलो बेच्ने भनेर मात्र हुँदैन, आफुले चाहेको पैसामा बेच्न सकिन्छ कि सकिंदैन भन्ने पनु उत्तिकै महत्वपूर्ण बिषय हो्र  कुनै पनि कुरा किन्न भन्दा बेच्न गाह्रो हुने हुनाले प्रोपर्टीमा लगानी गर्नुपूर्व नै भविष्यमा बेच्न सकिने सम्भाव्यताको बारेमा राम्रोसँग बुझ्नुपर्दछ, जसको लागि सहि लोकेशनमा उपयुक्त प्रकारको प्रोपर्टीको छनौट यहाँले गरिने रिसर्चको अभिन्न अंग बन्नुपर्दछ ।

   

ङ.  भाडामा लागेन भने ?

इन्भेस्टमेन्ट प्रोपर्टी भन्नासाथै भाडा लगाएर मोर्टगेजको भार कम गराउनुपर्ने हुँदा यहाँले किन्नुभएको प्रोपर्टी भाडाको लागि कति उपयुक्त छ भन्ने कुरामा पनि ध्यान दिनुपर्दछ । अहिले रेन्टल मार्केट एकदम टाइट रहेता पनि भोलिका दिनमा सप्लाई बढ्दै गएको खण्डमा संधै यस्तो नहुन पनि सक्दछ । यहाँले किन्नुभएको प्रोपर्टी लामो समयसम्म भाडामा गएन भने पनि बैंकको ब्याज, स्ट्राटा, काउन्सिल, पानी जस्ता खर्चहरु यहाँले तिरीरहनु पर्नेहुन्छ । इन्भेस्टमेन्ट प्रोपर्टी किन्नु पुर्व कति लामो समयसम्म भाडामा गएन भने यहाँले यस्ता खर्च धान्न सक्नुहुन्छ भन्ने वारेमा पनि बिस्तृत हिसाब गरेर आफुलाई मानसिक रुपमा तयार बनाइराख्नुपर्ने हुन्छ ।

       

च. व्यक्तिगत रुपमा केहि भयो भने?

माथि उल्लेखित जोखिमका अतिरिक्त यहाँलाई वा यहाँको परिवारलाइ तलमाथि केहि परेको खण्डमा यहाँले बोक्नुभएको ऋणलाइ कसरी ब्यबस्थापन गर्ने वा ऋणका किस्ताहरुलाइ कसरी निरन्तरता दिने भन्ने बिषयमा पनि यहाँले सोच्नु जरूरी हुन्छ्र अहिले आफु लक्का–जवान हुँदा यस्ता विषयहरुले खासै प्राथमिकता नपाएको हुन सक्छ तर उमेर र जिउ भन्ने भन्ने कुरा संधै एकनाश रहँदैन प्रोपर्टीमा वा अन्य कुनै पनि क्षेत्रमा लगानी गर्नुपुर्व आफु र आफ्नो परिवारको व्यक्तिगत बिमाहरु जस्तै जीवन बिमा, अंग भंगको लागि बिमा आदिको बारेमा जानकार रही आफुलाई कभर गर्नुपर्दछ ।     

 

• Australia